这是我上半年研讨手册主页上写的一句话。一向想独自写出来，可是由于触及的太多，一向找不到时机。

　　它们与现代城市方枘圆凿，却又是外来者最廉价的栖息地，平衡着一座城市的生计本钱。

　　有人说超高层好，视界好，采光好，视界无边，空气新鲜；有人说太差了，电梯慢，高空抛物线，起火，没有安全感。

　　尤其是前几天，长沙电信大楼起火，引起了全网的重视。几十层楼的楼房瞬间被火焰吞没，消防车来不及冲过来。

　　但我想说的是，无论是在超高层的好坏，这些都只是随机现象，低维度的重复评论，也是我现在最忧虑的：

　　咱们眼中的超高层修建应该是高度城市化的标志性修建，存在于土地稀缺的大都市中。

　　据统计，我国具有全球40%的超高层修建，150米以上2395座，200米以上823座，300米以上95座，三项目标居世界第一。

　　上半年，我在全国范围内调研，乃至在江浙沪、东北、华中的许多县市，仍然看到许多超高层在建。

　　小县城玩“关系网”，情是体面，张局住，李索也想住，王站长传闻要进这个“圈子”……

　　2020年至2022年，住建部、发改委、应急办理部接连四次发布“限高”。

　　可是，为了在一块土地上取得更多的收入，当地政府为了更可观的土地财务和寻求城市建设的“作用”而挑选视若无睹。

　　两人一拍即合，超级楼房成了一个死循环，从一线城市到十八个小县城，爆满。这是极端不负责任的，由于他们看到了最初，却“挑选性地视若无睹”了完毕。

　　超高层“老”会是什么姿态？咱们的房地产前史还不行，但咱们能够向香港房地产教师学习。

　　众所周知，香港的楼盘实力誉满天下，但即便如此，香港大部分高层和超高层住所也不免沦为贫民窟。

　　依照香港的界说，大多数房子都是从中年开端腐朽的（房子的中年是30年以上，晚年是50年以上）。

　　住在这儿的人是社会经济才能最弱的集体。他们无力修正古楼，只能寄希望于政府的协助或开发商的注资搬家。

　　开发人员一般不愿意触摸此类财物。就像在我国，棚户区改造会遇到咬指甲的家庭。原住民要求天价，难以达到协议。开发本钱高，开发周期太长。

　　有人问我，所以香港的超高层和高层修建是大陆商场的先兆。大陆的超楼房都会变成贫民窟吗？

　　明显，这是一个大概率事情。至于概率有多高，咱们有必要了解超高层修建的几个特色。

　　也是前几天长沙电信大楼的火灾。依据经历，从火开端到火完毕只用了几分钟，彻底没有任何反响，脑袋发昏。

　　修建物越高，火势延伸得越快。这便是所谓的“烟囱效应”（一种室内空气沿着有笔直斜度的空间上升或下降，导致空气添加对流的现象）。

　　据统计，一座30层高约100米的修建，在晓畅的情况下，从一楼到顶楼的烟雾只需30秒！速度比水平方向快10倍左右。

　　现在，全国最高的防火梯只需100米。这仍然是完美运营现场下的数据。事实上，它在面对火灾时根本上是50米左右。

　　这意味着，一旦超高层产生火灾，消防人员只能“全副武装”冲向高层修建，层层熄灭，必然与高层产生剧烈“磕碰”。人员自上而下分散。

　　无法乘电梯逃生的人，只能逃到流亡层，认命。据国外材料显现，逃跑的可能性很小。

　　这意味着在制作超高层时，消防的配套出资是巨大的。消防管道的装置和流亡层的设置（100米以上的修建，每50米一个），无形中推高了修建。本钱和保护本钱。此外，超高层修建还面对抗震、通风、供电、排水等技能难题。制作本钱远高于一般修建，后期的办理保护本钱更是吓人。

　　比方电梯，超高层修建运用高速电梯。由于修建物在高空摇摆的影响，电梯的保护本钱很高。单台电梯的保护本钱是超高层和高层修建的3-5倍。

　　超高层意味着高容积率，高容积率意味着相同的土地，纵向空间寓居的人口更多。

　　1楼4户，2部电梯，20楼80户，50楼200户。相当于住在超高层的小村庄。

　　一位朋友告诉我，上一年他住在一栋超高层的拆迁房里。2个月内，他被电梯夹住一次，被困电梯2小时。

　　社区里的叔叔阿姨太多了。他们每天出去走来走去。近邻的阿姨从电梯里出来，然后说：哎呀，我忘了上厕所了。

　　更不用说巨大的人口对社区环境的压力。废物整理、美化保护、健身器材保护等都需求本钱。一个人用和一群人用彻底是两个概念。

　　超高层修建所带来的折旧，以及楼房层户型运用带来的折旧，加快了整个超高层住所的“老化”。

　　一开端，物业费牵强抵挡住昂扬的保护本钱。可是，30年后，社区公共设备的寿数根本现已到期。

　　消火栓生锈，消防水带烂，电梯需求替换，小区草坪光秃，树木简直干枯，共用施工设备早已坏掉。

　　生活在大社区里的朋友必定知道，建立一个职业委员会有多难。人越多，办理起来就越困难。超高层住所的通讯本钱是低层住所的数十倍乃至数百倍。

　　10个家庭达到一致的概率是2的10次方。假如是一栋有20户的修建物，达到一致的概率是2的20次方。

　　可是，现在有上百户，乃至两百多户人家住在一栋超高层修建中，也便是说达到一致的概率是2的200次方……

　　可是，更严酷的是，在社区老龄化的过程中，有经济才能的人现已有所改善，在其他当地寓居，房子租借，社区还能正常工作，他们并不介意.

　　小区老一辈相继离世，孩子无法回来寓居，房子被租借。你不出去，我不出去，我们都不出去，社区面对的只需年久失修。年久失修又导致更多身体健全的人逃离。

　　社区偶有高空抛物线或人工降雨，电动车违规充电，杂物堆积引发火灾时有产生。

　　总算，50年过去了，修建的规划寿数也到了。这个时分就需求重建了。“通讯费”和高额拆迁费让开发商望而生畏。政府赞同重建，但由于财务窘迫，他们不得不无限期地等候。...

　　以上推论并非天方夜谭，而是香港楼市的亲身经历。不仅是香港的超高层，高层也有这种无法破解的“法力”。

　　看到这儿，我们应该理解了，超楼房变成贫民窟的祸源，并不是由于修建结构和年代。

　　是昂扬的保护本钱下对业主“购买力+凝聚力”的应战，也是对物业办理水平的检测。

　　国内的房产层面，我之前许多文章都说过，不要抱任何梦想，往往5年左右产生，与业主的对立长年累月，是一个长时间的博弈状况。

　　再好的一锅汤，必定会有老鼠屎，超高的，添加了老鼠屎呈现的概率。这么搅，你就看不到汤了，更甭说吞下去了。

　　其间，最具“抗衰老”才能的超高层修建只存在于高能级城市。原因很简单。人口持续流入，经济持续增加。

　　人口增加有才能保持住所，房价上涨有动力持续出资装饰，而跟着经济增加，政府有满足的才能保持修建物的相貌。

　　比方在深圳，城中村拆迁本钱极端夸大，但深圳政府也在逐个处理，便是为了让城市跟上年代。每个社区单位都是城市的一个细胞。

　　在重庆、武汉等地，住所以超高层为主，具有天然的比照作用。整个市政设备、消防才能、修建形状都是环绕超高层“预设”的，贫民窟现象也是小概率事情。

　　但即便如此，大城市的超高层修建也存在“抗老化分解”，有的寿数长，有的寿数短。

　　其间，“超高层拆房”将是重灾区。能早点跑的人是最差的财物，最终会沦为贫民窟。二是小户型的超高层住所小区。超高层住所区比较远，周边也没有好校园，下降速度非常快。

　　原因很简单。没有资源绑定，家庭圈子将持续割裂。当一个社区彻底由租户主导时，社区将加快老龄化。

　　由于密度比较低，交流本钱低，业主圈子不同，有满足的经济才能来安排和保护房产，能够经过优质的业主委员会带动房产的服务水平。

　　豪宅当然是最好的，由于不论房子多旧，业主在城里能找到的替代品少。只需优质业主逃不掉，全体装饰才能就不会下降。

　　尤其是县城，主人老了，孩子大概率不会持续留在县城，县城政府修正才能不强，消防是最大的问题。

　　许多人只需求告诉我，他们真的不想买超高层，惋惜大城市的超高层真的很廉价，没办法。

　　假如你手上没有满足的钱，但又别无挑选，能够挑选超高层带刚需的小户型。但必定要在它开端式微之前卖掉它并脱离邻近。

　　看看小区里的树，草坪上的花草。当杂草丛生，花朵逐步凋谢，不再有人照料，这才是真实的逃脱离端。

　　我国房地产业蓬勃发展40年。可是，间隔超高层修建的遍及才20年。用不了多久，你就会看到河流南北呈现连片的老旧贫民窟。