时下，不少房企进入工业（园区）地产范畴，一是在地产这个大的范畴内多元化布局；二是现在纯住所的用地越来越少，具有工业的加持更简略拿到地，拿到好地。但园区开发运营事务终究该怎么做，不少计划进入，或现已进入的房企还有点云里雾里……

　　二级园区开发运营事务是一个相对比较复杂的事务，假如没有明晰且可履行的顶层规划，那么后续事务就难以得到履行和执行。本文从选址定位、招商形式、商业形式及盈余形式四个维度来论述个人关于二级园区开发运营事务顶层规划的认知，以供参阅。

　　有人说「一流公司做途径，二流公司做品牌，三流公司做产品」。但我自己并不认同这种说法。其实，挑选什么样的商业形式，并没有好坏之分，只要适不合适企业本身之说。所以，商业形式的挑选，必定要依据企业本身的资源禀赋、事务系统及战略规划来定。以此，每家园区运营商都会打造一套归于自己的商业形式，然后来教导园区事务的立异展开。

　　从根本上来说，拟定工业园区商业形式的逻辑根底来源于「地产+工业+运营」三个基本要素。依照国内工业园区近40年的展开进程来看，咱们能够把工业园区的展开过程分为四个阶段。榜首阶段，地产+工业+根底服务（1.0版别）；第二阶段，地产+工业+公共服务（2.0版别）；第三阶段，地产+工业+公共服务+专业服务（3.0版别）；第四阶段，地产+工业+公共服务+专业服务+才智化途径型服务（4.0版别）。园区运营商在不同展开阶段都会拟定相应的商业形式。就现在来说，大部分园区运营商都在朝着第四个阶段尽力跨进。

　　例如，以二级园区开发运营事务见长的东湖高新，在企业的展开过程中逐步探索出了一套自己共同的商业形式：以园区开发为途径，以园区服务为枢纽，以工业研讨为根底，以工业出资为抓手的新式园区生态系统与展开系统。

　　再如，天安系身世的戴宏亮、莫尚炎创立的百富东方，在堆集和总结了天安数码城在二级园区开发运营及企业孵化培养方面经历之后，依据本身的资源禀赋和战略规划，创立出百富东方自己共同的商业形式：空间+工业+出资+金融的途径化运作形式。

　　选址定位是园区开发商所要考虑的榜首步。不同类型、不同规划、不同定位的园区开发运营企业，在园区选址定位方面会截然不同。园区落在哪里？园区的主导或中心工业是什么？这是很多园区开发商首要要做好的榜首门功课。

　　这就像大户人家为待嫁闺女择贤婿，出嫁前首要要了解闺女想嫁什么样的人、对方家境是否富裕、家庭邻里关系是否友善、婆家爸爸妈妈的为人等等。那么，终究怎么样才干做好园区的选址定位作业呢？遵循嫁闺女、找婆家的思路，咱们能够从园区开发企业战略规划、区域规划、意向区域的工业根底及营商环境四个方面考虑。

　　1、企业战略规划。企业在不同的展开阶段，需求依据本身条件量身定制可预期的战略展开规划，以便更好的为展开后续作业指明方向。关于园区开发企业来说，切实可行的战略展开规划是教导园区选址定位的最高指令。

　　如华夏美好的工业新城选址战略首要是环绕中心城市及城市群布局周边区域，发力区域新式城镇化建造。再如深投控依照“圈层梯度战略、一区多园形式”，依照工业展开及梯度搬运规则，要点布局国内几大中心城市圈。

　　2、区域规划。园区开发商想要在某个区域开发园区，除了依据本身的战略展开规划之外，还要看落区域域的城市规划、工业规划等。只要本身的展开规划与落区域域的全体规划相符，那么才会有园区落地的或许性。

　　比方，做新一代信息技术、互联网园区的开发商，一般都会考虑去北上广深等这些具有明晰工业规划和导向的区域开发园区，愈加简略构成工业集聚效应。再如，做轿车制作园区的开发商，一般都会考虑去重庆、广州、长春等对轿车职业有明晰的区域规划和工业规划的城市开发轿车制作类型的园区。

　　3、工业根底。园区落区域域的工业根底是做园区工业定位的重要依据。落区域域有什么样的工业根底以及工业根底是否雄厚，直接决议着在当地合适展开什么样的工业。工业根底除了包含根底设备和公共服务配套设备之外，更为重要的是企业展开所需求的工业链资源及其他配套资源。

　　例如，要做人工智能AI工业园，就需求考虑落区域域的人工智能工业企业展开规划、人工智能工业链及相关配套工业是否齐备、区域内是否有人工智能职业龙头企业、区域内人工智能范畴人才资源是否丰厚等要素。从国内来看，深圳是一个合适开发人工智能工业专业园区的抱负区域，无论是从根底研讨、效果转化及工业化，仍是从科研配套、高端制作、人力资源、金融服务等方面，都为展开人工智能工业供给了强壮的工业根底。

　　4、营商环境。假如说工业根底是区域经济展开的硬实力，那么营商环境便是区域经济展开的软实力。杰出的营商环境首要包含有用可行的政策法规、公正敞开的市场环境、完善灵敏的市场机制、高效的行政服务功率、稠密的立异认识等。

　　再以深圳为例，2018年3月，深圳市委市政府建立一期规划为50亿元深圳市天使母基金，经过市场化运作，加快优化城市立异生态和培养城市科技工业，聚集天使项目、创业阶段的草创企业，满意企业前期融资需求，全力助推立异型科技企业展开；10月，深圳市又出台了促进上市公司健康稳定展开的若干方法，组织数百亿专项资金，从债券和股权两个方面下手，构建危险共济机制，快速有用协助上市公司化解股票质押流动性危机。在市场化环境中，政府应当有所为有所不为，该出手时就出手，这正是当地政府营建杰出营商环境的首要体现之一。

　　做工业园区，首要的方针是招引工业企业入驻，在入驻企业到达必定规划的根底上，再经过有用的运营和优质的服务，然后完成工业培养和本身盈余的两层意图。由此可见，工业招商是园区开发的方针，园区运营的条件。所以，招商形式的顶层建立，关于二级园区开发运营商来说至关重要。本文中，咱们简略以内生培养和外部引入两种方法来论述招商顶层规划的建立。

　　1、内生培养。内生培养首要是指园区运营方经过自己建立孵化途径或许外部引入协作孵化途径（众创空间、孵化器、加快器等）对种子期项目、草创期项目进行孵化培养，然后为园区源源不断地供给契合园区定位的的企业，充沛并丰厚园区的工业要素。内部构建是园区工业构建的最有用方法之一，也是园区完成可持续展开的内生动力。如中关村科技园建立的中关村创业大街，深圳湾园区建立的深圳湾创业广场等，都归于园区运营方进行内部孵化培养源头企业的典型代表。

　　2、途径招商。这也是工业招商的首要方法之一。园区运营商首要要把自己的工业规划与定位深度融入到深圳市的全体城市规划与展开战略。以城市的工业规划为纲，以园区的工业规划为目，到达纲目并重的调和一致。别的，园区运营商要充沛发掘本身优势资源，加强与地方政府工业招商部分、职业协会、工业联盟的交流对接，依据园区的明晰定位，接受政府引入的重大项目及高端资源。

　　3、本钱招商。跟着各地政府及园区推出的招商优惠政策逐步趋同，以及工业企业对落地园区各方面的配套要求越来越高，传统的招商形式现已很难满意当时的招商需求。本钱招商作为近几年鼓起的招商立异形式，在工业招商中逐步发挥着越来越重要的效果。

　　例如，2017年8月2日，锤子科技创始人兼CEO罗永浩揭露宣告，锤子科技现已取得10亿人民币的新一轮融资。据媒体发表，本轮融资成都市政府方面出资6亿元，一半为股权出资，一半为债务出资。被投企业礼尚往来，本钱招商马到成功。2017年6月23日，罗永浩在成都建立锤子科技集团有限公司，注册本钱2亿人民币，锤子下一步也会将产能和主营事务逐步搬运到成都来。

　　再如，2016年11月，据媒体发表，出资达200亿元人民币的乌克兰马达西奇航空发动机项目，已落户重庆两江航空工业园。马达西奇计划在重庆设工厂制作一系列航空发动机，傍边包含早前传出将在我国出产的国际最大运输机安-225所搭载的D-18T高涵道比涡轮电扇发动机。而据重庆卸职高管泄漏，重庆市在其间是有10亿美元的股权出资，才取得了这个国际级项目招商引资的线、工业链招商。

　　如华夏美好开发的固安新式显现工业新城，以维信诺（固安）第六代全柔AMOLEＤ出产线项目为中心，发挥龙头带动效应，加快集聚上下游配套企业，构成“资料-配备-集成电路-光电显现器材-智能终端”的全工业链、全要素、全生态的千亿级新式显现工业高地，工业链集群效应显着。

　　二级园区开发运营事务要完成可持续展开，就必须要规划好明晰的盈余形式。现在来看，二级园区事务最首要的盈余形式包含以下四种。

　　这既包含园区工业物业的出售，也包含园区配套住所、公寓、商业物业等的出售。园区开发事务是一个投入大、报答慢、周期长、危险大的职业，不像朴实的房地产职业那样能够完成资金的高周转。假如园区运营商在现金流上无法平衡前期巨大的投入，那么跟着开发进度的深化，很有或许因资金链断裂而前功尽弃。所以，经过恰当份额的物业出售，回笼资金，到达现金流平衡，是园区开发运营事务完成可持续展开的有用方法之一。

　　关于不同定位的园区来说，运营方可供给的服务内容会有所不同；关于相同定位的园区来说，园区企业的需求也不尽相同。运营方需依据园区企业及人的实践需求供给相应的有用服务。例如金融服务、知识产权服务、产学研服务、海外资源对接服务、物业服务、财政补贴申报服务、法律服务、人资服务、财税服务、训练教导服务、商旅服务等等。

　　运营方已然能够供给这么多服务内容，那么就应该运用必定的方法，完成服务增值、服务变现。

　　首要，建立全方位、多梯次的金融服务系统，横向能够对接到所需的每一项工业，纵向能够掩盖到企业展开的每一个阶段。如有实力的园区运营商建立从种子基金、天使基金、到危险基金、私募基金、并购基金的基金系统，并针对种子期、草创期、成长期、扩张期、上市期等各个阶段的企业进行出资，共享企业展开盈利。

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