工业园区是指由政府或企业为完成工业开展方针而创建的特别区位环境。它的类型非常丰厚，包含高新技能开发区、经济技能开发区、科技园、工业区、金融后台、文明构思工业园区、物流工业园区等以及近年来各地陆陆续续提出的工业新城、科技新城等。

　　工业园区规划是比较全面的工业园区久远开展计划 园区的建造运营规划包含五大方面:工业规划、建造与修建规划、招商规划、运营规划及经济目标规划。

　　工业定位是指某一区域依据本身具有的归纳优势和共同优势、所在的经济开展阶段以及各工业的运转特色，合理地进行工业开展规划和布局，确认主导工业、支柱工业以及基础工业。主导工业是指在某一经济开展阶段中，对工业结构和经济开展起着较强的带动效果以及广泛、直接或直接影响的工业部分，它能敏捷有用地运用先进技能和科技成果满意不断增加的市场需求，具有继续的高增加率和杰出大开展潜力，处于出产联络链条中的要害环节，是区域经济开展的中心力气。

　　我国中西部区域的新式工业园区急于开展经济，在工业园区的开展建造中，缺少先进的指导思想和一致的科学规划，仍没有脱节粗豪式的开展形式。特别是招商引资之初，为招引企业入驻，不管企业好坏、规划巨细，来者不拒，导致园区企业良莠不齐，并致使园区工业过多，工业定位不清晰。此外没有一致的布局规划，企业往往会依据本身的需求和园区的区位特色，挑选适于自己开展的区域进行布局，形成了企业布局乱七八糟，各种工业稠浊，为工业园区今后的良性开展埋下了危险。因而，园区规划首先要找准定位。

　　园区建造与修建规划首要触及三方面：园区建造规划、园区修建规划和园区工程规划。建造与修建规划，尽管首要由专业的规划设计院和修建造计公司来进行规划，但从工业运营的视点，为设计机构供给一些创新式、前瞻性的主张，非常必要。

　　(1)建造规划。大型园区、工业新城的全体建造规划要从城市土地运用与空间布局、市政配套，以及工业散布上着手，着眼未来、安身现在、顾全大局、体系规划。对工业新城的工业用房、商业配套与住所配套，规划合理的建造开发份额与空间布局。

　　(2)修建规划。修建规划须结合工业定位，确认修建规范与修建配套，不同职业类型的工业园修建规划要表现出明显差异，比方工业园的修建规划与文明构思园的相去甚远，工业园中的制造型园区和物流型园区的修建规划也天壤之别。

　　(3)工程规划。清晰先建什么? 后建什么? 不要小看工程规划，它与工业规划、企业招商密切相关，假如建造未能依照规划按期开展，就会形成工业配套不履行、招商工作难推动等一系列问题，乃至或许导致企业资金链断裂。

　　园区招商规划是一套特别重视实操的策划。园区工业规划、建造与修建规划不管多么鹤立鸡群，没有可行的招商规划和有用的履行，一切都是虚谈。招商规划内容包含：方针客群、优惠方针、招商/营销战略、人员装备与专业训练、招商办理准则，等等。

　　在招商规划中，寻觅方针客群很要害，而能否找到抱负的方针客群取决于前期工业上下游企业剖析的准确度。

　　园区优惠方针有必要讲究针对性，需求合适职业企业的特色，除掉普惠方针外,有必要有一事一议的“撒手锏式”方针。

　　招商/营销战略需求与时俱进，充分运用现代营销推行手法并进行合理的营销整合。

　　许多园区会疏忽对招商人员的专业化训练和对招商准则的健全完善，尤其是那些地产成分浓重的工业园区，恰恰会因这一点而大大影响招商绩效。

　　园区运营规划包含：物业办理、配套商业运营、园区公共服务渠道、政府公关和谐、园区办理规范化、园区内生开展与品牌仿制运营形式,等等。

　　运营规划是许多园区的短板，个中原因许多，有的由于项目以短线的地产运营为主，不考虑长线的园区运营办理;有的由于缺少园区运营经历，不清楚园区运营办理的中心内容;有的由于尽管了解根本的园区运营办理内容，但不想投入太多的人力、财力和精力去做实内容就像一个楼盘卖出去后，它能否增值要看物业办理情况。一个工业园能否得到业主和业界的认可与好评，能否提高物业价值，看的便是园区的运营办理才能(物业办理仅仅其间一小部分内容)。

　　假如园区有计划地进行品牌拓宽、仿制运营,需求有一套老练完善的运营办理形式和洽的品牌形象。

　　一是园区项目的技能经济目标，是对园区项目本身出资运营情况测算与考量，并依据数据对园区建造运营予以恰当调整，这首要触及业目标预算、运营收入构成份额(地产增值和工业增值)、财政盈余自力剖析(内部收益率、出资回收期、出资利润率、资本金利润率等清偿才能剖析(盈亏平衡剖析、敏感性剖析)等。

　　二是园区运营目标，是衡量一个园区运营情况的归纳量化目标，括园区进驻企业数量、出资密度、园区企业总产量与利税(有的园查核开票数额)、园区就业人数、人均产量、职业龙头企业数量或上企业数量，等等。就像如今政府以“亿元楼宇”评鉴好的写字楼相同园区运营目标比较真实地表现一个园区的运营水平及其所带来的社会济效益。

　　园区运营目标能够搜索、参照职业数字目标进行计算，例如软件可参照国内软件职业人均产量测算园区总产量、二三线城市的归纳型业园可参照一二线城市闻名工业园区的单位工作面积的产量计算自家目标，等等。

　　有的园区边建造、边招商、边运营,园区规划也在不断调整，这调整只要在一个合理的范围内，就归于正常现象。但园区规划如若大改，有必要三思而后行，由于这意味着对前期工作的否定，也是对先进客户的不负责任，乃至对园区工业定位、企业招商和园区运营都发生大负面影响。

　　大型园区或工业新城的战略规划，有必要从大局动身，统筹园区与周边区域的一体化开展，在工业业态与工业装备、物业形状与空间布局商业配套与公共设施配套，以及园区开展预留空间上都要有敞开的、久远的建造理念和继续开展的建造思路。

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