国家税务总局拟定了《房地产开发企业出售自行开发的房地产项目增值税征收办理暂行办法》，现予以发布，自2016年5月1日起实施。

　　第一条 根据《财务部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的告诉》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关法律法规，拟定本办法。

　　第三条 房地产开发企业以接盘等办法购入未竣工的房地产项目持续开发后，以自己的名义立项出售的，归于本办法规则的出售自行开发的房地产项目。

　　第四条 房地产开发企业中的一般交税人（以下简称一般交税人）出售自行开发的房地产项目，适用一般计税办法计税，依照获得的悉数价款和价外费用，扣除当期出售房地产项目对应的土地价款后的余额核算出售额。出售额的核算公式如下：

　　当期答应扣除的土地价款=（当期出售房地产项目修建面积÷房地产项目可供出售修建面积）×付出的土地价款

　　当期出售房地产项目修建面积，是指当期进行交税申报的增值税出售额对应的修建面积。

　　房地产项目可供出售修建面积，是指房地产项目能够出售的总修建面积，不包括出售房地产项目时未独自作价结算的配套公共设施的修建面积。

　　付出的土地价款，是指向政府、土地办理部门或受政府托付收取土地价款的单位直接付出的土地价款。

　　第六条 在核算出售额时从悉数价款和价外费用中扣除土地价款，应当获得省级以上（含省级）财务部门监（印）制的财务收据。

　　第七条 一般交税人应树立台账挂号土地价款的扣除状况，扣除的土地价款不答应超出交税人实践付出的土地价款。

　　第八条 一般交税人出售自行开发的房地产老项目，能够再一次进行挑选适用简易计税办法依照5%的征收率计税。一经挑选简易计税办法计税的，36个月内不得变更为一般计税办法计税。

　　（一）《修建工程项目施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

　　（二）《修建工程项目施工许可证》未注明合同开工日期或许未获得《修建工程项目施工许可证》但修建工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的修建工程项目。

　　第九条 一般交税人出售自行开发的房地产老项目适用简易计税办法计税的，以获得的悉数价款和价外费用为出售额，不得扣除对应的土地价款。

　　第十条 一般交税人采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时依照3%的预征率预缴增值税。

　　第十一条 应预缴税款依照以下公式核算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　适用一般计税办法计税的，依照11%的适用税率核算；适用简易计税办法计税的，依照5%的征收率核算。

　　第十二条 一般交税人应在获得预收款的次月交税申报期向主管税务机关预缴税款。

　　第十三条 一般交税人出售自行开发的房地产项目，兼有一般计税办法计税、简易计税办法计税、免征增值税的房地产项目而无法区分不得抵扣的进项税额的，应以《修建工程项目施工许可证》注明的“建造规划”为根据进行区分。

　　不得抵扣的进项税额=当期无法区分的悉数进项税额×（简易计税、免税房地产项目建造规划÷房地产项目总建造规划）

　　第十四条 一般交税人出售自行开发的房地产项目适用一般计税办法计税的，应依照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规则的交税责任发生时间，以当期出售额和11%的适用税率核算当期应交税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报交税。未抵减完的预缴税款能够结转下期持续抵减。

　　第十五条 一般交税人出售自行开发的房地产项目适用简易计税办法计税的，应依照《试点实施办法》第四十五条规则的交税责任发生时间，以当期出售额和5%的征收率核算当期应交税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报交税。未抵减完的预缴税款能够结转下期持续抵减。

　　第十七条 一般交税人出售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报交纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，能够开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

　　第十八条 一般交税人向其他个人出售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

　　第十九条 房地产开发企业中的小规划交税人（以下简称小规划交税人）采纳预收款办法出售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时依照3%的预征率预缴增值税。

　　第二十条 应预缴税款依照以下公式核算：应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

　　第二十一条 小规划交税人应在获得预收款的次月交税申报期或主管税务机关核定的交税期限向主管税务机关预缴税款。

　　第二十二条 小规划交税人出售自行开发的房地产项目，应依照《试点实施办法》第四十五条规则的交税责任发生时间，以当期出售额和5%的征收率核算当期应交税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报交税。未抵减完的预缴税款能够结转下期持续抵减。

　　第二十三条 小规划交税人出售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需求增值税专用发票的，小规划交税人向主管税务机关申请代开。

　　第二十四条 小规划交税人出售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报交纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，能够开具增值税普通发票，不能够申请代开增值税专用发票。

　　第二十五条 小规划交税人向其他个人出售自行开发的房地产项目，不能够申请代开增值税专用发票。

　　第二十六条 房地产开发企业出售自行开发的房地产项目，依照本办法规则预缴税款时，应填写《增值税预缴税款表》。

　　第二十七条 房地产开发企业以预缴税款抵减应交税额，应以完税凭据作为合法有用凭据。

　　第二十八条 房地产开发企业出售自行开发的房地产项目，未按本办法规则预缴或缴交税款的，由主管税务机关依照《中华人民共和国税收征收办理法》及相关规则进行处理。

　　注释：《国家税务总局关于修正部分税收规范性文件的公告》（国家税务总局公告2018年第31号）对本文进行了修正。

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