这看似一句玩笑话，其实也不无道理。现在不只地产人忧虑赋闲，许多房企也陷入了激烈的生计焦虑中。

　　明源君和一些房企管理层沟通，我们一起重视的论题之一便是往哪转型。许多房企之所以匆忙上马代建事务，不过是老板为了缓解心里焦虑算了，并非真的对这块事务很有掌握。

　　房企这种焦虑完全可以了解。在商场规划缩水、职业会集度提高、中斗室企遍及挣扎的今日，许多房企都有种危在旦夕的危机感。

　　今日，明源君也想借此论题来谈谈，现在我国现存的10万家房企，未来还有多少能活下去，哪些能活下去。

　　每个职业在走向老练的进程中，都会出现一批龙头，在商场上占有着相对安稳且较高的比例。

　　这两年职业洗牌加重，百强座位有所更迭，但商场比例仍然向着少量的头部企业会集，职业呈现出典型的强者愈强局势。

　　中指研究院数据闪现，一季度top30房企的出售额均值显着增加，其间top10的出售额均值742.6亿元，较上年增加10.8%；top11-30房企出售额均值247.2亿元，较上年增加13.4%。

　　一起，top10的门槛显着提高，第十位的操盘金额为452.7亿元，同比增加了35.9%。而top30-top100操盘金额的门槛均有不同程度的下降。

　　职业急剧调整的布景下，地产国央企体现出了更强的耐性，商场占比逆势攀升，进一步加重商场分解。

　　据中指研究院核算，本年前四个月，央国企的出售额同比均匀增加95%；而民营房企的出售额则同比下降了14.3%。

　　其间，到达千亿级出售额的房企共有六家，除了民企碧桂园、混合所有制的万科集团外，其他四家均为全国性的地产央企。

　　其间，保利开展的上升气势最为微弱。上一年，保利开展就定下了“进三争一”的方针，全年共完成签约金额约4573.01亿元，跻身职业第二。按出售金额，保利开展的商场占有率现已接连七年上升，并在2022年到达3.4%。

　　事实上，不止保利开展，这几年房企的出资布局越来越趋同，根本都向着高能级城市集合。在中心城市里边，少量房企的位置现已十分安定，职业呈现出显着的两极分解。

　　以广州为例，本年一季度全口径出售额top3分别为越秀地产、保利开展、万科地产，三者加起来商场占有率到达28.9%，较上一年同期上升了4.2%，较上一年同期更是提高了10%。

　　其间，滨江集团的出售金额874.6亿元，市占率高达15.5%；绿城我国出售金额533.1亿元，市占率9.4%。别的，华润置地、万科集团 、越秀地产、保利开展、龙湖集团等在当地的商场比例均处于3-5%之间。

　　在发达国家，单一开发商的市占率最高可到达6%-8%。单从这一点来看，头部房企仍有上升空间。

　　现在，头部房企对未来的预期相对较为达观，对规划增加也较有决心。反观大部分的中斗室企，仍有不少处于阻滞乃至萎缩状况。跟着职业格式的进一步分解，会集度继续提高，头部房企的市占率继续加大几乎是不存在悬念的。

　　恣意一个老练的职业，都必定呈现出高度会集的状况。典型如家电职业，为首的美的、海尔、格力等巨子占有了绝对优势，其他一众企业只能在细分范畴里边缝隙求生。

　　在房地产粗野成长阶段，房企数量也从前多达6、7万家，历经多轮职业周期的洗礼之后，现在只剩下1万家出面。

　　《国家核算年鉴》闪现，到2021年房地产开发企业的数量为105434家，其间，内资房企101374家。

　　每一年，都有一批企业由于这样那样的 原因消失在群众视野里。 房地产企业不破例。

　　2019-2022年，破产房企的数量分别为377家、408家、343家、308家，也便是说，每年都会有300-400家房企退出牌桌。

　　虽然2021及2022年破产房企的数据处于正常范围内，但不可否认的是，现在许多房企仍挣扎的存亡边际，其间不乏一些本来千亿等级的中型房企。

　　据不完全核算，到本年五月份，已有12家内房股被ST，有11家港股房企处于停牌状况。

　　其他房企的境况也不达观。据克而瑞数据，2022年69家典型上市房企净利润亏本527亿元，其间有13家亏本面到达百亿以上，有的房企现已接连两年处于亏本状况。

　　假如从土储的视点来看，最近两年大都房企拿地规划也在急剧下降，不少房企不只接连两年不补仓，乃至还在促销手头的存货。

　　土储，代表着房企的开展潜力。没有土地，意味着不会有新增事务，企业规划会进一步萎缩。据明源君了解，不少小型房企干完手头项目计划“金盆洗手”了。也就说，未来，会有越来越多的小微房企离场。

　　这一点在发达国家现已得到充沛证明。以美国为例，美国独立法人挂号的房产开发商只要500家。相比之下，我国现在的开发商数量仍是太多了。

　　重庆市原市长黄奇帆上一年在承受媒体采访时也说到，我国独立法人的房产公司有9万家。 而我国有9亿城市人口，这意味着每1万人就有一家房地产公司。

　　“我国房企比全世界开发商加起来都多。今后不需要这么多，有1万家就不得了了”。

　　假如依照内业猜测，未来房地产商场将维持在10万亿左右的规划，参照发达国家头部房企6%左右的市占率来核算，头部房企的出售规划为6000亿左右的。

　　从10万家到1万家，意味着大批的开发商不得不退出。进程必定是阵痛的，对房企来说，与其与趋势为敌，不如趁早策划出路。

　　曩昔，房地产开发是“大包大揽”的形式，从出资到开发到出售到运营一揽子打包。而近两年，跟着“三高形式”失效，传统的开发思路也被打乱，地产新“活法”逐渐闪现。

　　参照发达国家的经历，全周期的住所开发，仅仅是房地产多种事务形式中的一种。

　　房地产是环绕“空间”所进行的经营活动。依照空间的生命周期，可分为空间制作、空间运营和空间服务三大环节。

　　明源君此前也曾在一篇文章中说到，环绕空间制作、运营和服务，未来房地产或许割裂成为四个职业。换句话来讲，未来地产商或许有四种“活法”：

　　例如这两年险资趁着地产下行，将不少价低质优的不动产项目收入囊中。他们便是典型地产出资商。

　　即使住所商场收缩到10万亿左右，其体量仍然是巨大的。这个商场容量足以养活一批规划巨子，以及一众的小型企业。

　　现在商业中心、长租公寓、产业园等的运营商，便是这类人物。这种形式下，地产商可持有物业，也可选择输出运营管理能力，轻重皆宜。

　　地产人或许注意到，这几年房企里边越来越多部分开端“自给自足”了，代建独立出去、营销公司化、乃至人力部分也被推向商场……未来的房企，或许不盖房，而仅仅是一家与房子相关的服务类企业。

　　住所开发商场洗牌加重的一起，地产商的转型途径也日渐明亮。尤其是各类融资东西的不断落地（如REITs、不动产私募股权基金出台），经营性事务“投、融、建、管、退”闭环构成，整个不动产出资链条也趋于明晰完善。

　　未来，开发商不一定要在住所开发商场拼刺刀，在出资、运营、服务任一范畴具有才有所长，也或许很润泽的活下去。

上一篇：2022年房地工业十大新闻 下一篇：【广州房产信息网】广州楼市最新消