虹桥镇是闵行下属的一个单位，包含金虹桥、龙柏、金汇板块，是一个居住功能为主的成熟片区。

　　虹桥经济技术开发区位于长宁内中环间，是最早的一批涉外开发区，现在慢慢的变成了CAZ（中央活动区），名副其实的市中心。

　　虹桥商务区位于外环外，是围绕虹桥枢纽开发的一个全新片区，涉及长宁、闵行、青浦、嘉定四区。

　　这部分土地目前热到烫手，不过不少朋友都没有正确认识到虹桥商务区的本质，以至于被媒体带偏。

　　2021年上海甲级办公楼存量仅1454万平方米，空置率20.7%，即，实际使用面积仅1153万方。这个数据，已经是全国第一。

　　不过虹桥商务区这1582 万商业商务建筑，不全是甲级办公，含大量商业用地、普通办公用地。

　　如果看一下建筑总量，虹桥商务区的开发强度并不高——建筑总量控制在 4940 万平方米以内，其中住宅规模约 1831 万平方米。

　　上海总面积为6340.5平方千米，非流动人口为2487.09万人，平均每平方公里3900人。

　　五大新城中，松江新城160平方公里，110万人，人口密度6900人/平方公里。

　　大虹桥151.4平方公里，规划人口数量45万人，人口密度2870人/平方公里。

　　都说市区要衰落，要疏导人口到郊区，然而你看一下现在的新房，市区容积率都在3.0以上，郊区反而普遍低于2.0。

　　所以不管虹桥商务区规划有多宏大、不管中央有多重视，这里自始至终都是一个近郊。

　　你外地朋友来上海，想体验一下上海的繁华，你一定还是得带他去南京西路、去外滩、去陆家嘴，而不会来大虹桥。

　　这个数据不算小，青浦区目前才1100亿GDP，郊区老大嘉定区也才2700亿元。

　　北新泾的临空园区汇集了大量优质企业，经济相当发达，但是这里的经济发达，与大虹桥没有关系。

　　即使没有大虹桥，这片区域也不会差，因为这里是长宁。长宁除了中山公园、虹桥经济技术开发区，就剩临空园区一个经济重镇。

　　把它划进去，有些拉大旗作虎皮的意思，再向东圈一点，把虹桥经济技术开发区、把古北圈进去，GDP数字更好看。

　　如果还不直观我们对比一下浦东，目前陆家嘴GDP5300多个亿，张江2000多个亿，大虹桥还有很多路要走。

　　即使我们大家都认为经济提高速度不下滑，再过12年大虹桥翻一倍，GDP能达到1400亿元，还是不如张江。

　　真正顶级的地段，布局的是金融、国际贸易、律师事务所、外企总部等核心第三产业，比如陆家嘴、南京西路。

　　次级地段布局2.5产业，即，以研发为主的第三产业。他们不是第二产业，毕竟不是制造业，所以数据算入第三产业。

　　目前大虹桥核心区，即嘉闵高架以东部分，布局的是相对高阶的第三产业，即，开发了大量甲级办公楼。

　　目前导入的产业以开发商为主，据不完全统计，已经有20多家开发商总部搬入大虹桥。

　　诸如松江工业区、青浦工业园区、嘉定工业区等等。 这一些地方至今保留着一些制造业，第三产业基本上没有。所以在产业类型上看，大虹桥介于市区、郊区之间。

　　前段时间有客户问，是不是70/90政策取消了？好像最近的新房大部分户型都在90平以上。

　　批大户型的地方，说明ZF心目中这里地段稀缺；批小户型，几乎都是普通地段。

　　只有汇集大量有钱人，市区才能维持自己的地段优势——有钱人住的地方就是好地段。

　　在这个角度看，大虹桥也是普通地段，这里不仅贯彻了70/90政策，而且将比例提到了80%。

　　所以虹桥商务区只是一个普通地段，即使这里产业发达起来，这些世界五百强的高管也不会在附近居住。

　　2021年新房备案价天花板是翠湖五集，单价高达16.5万/平，坐实了新天地顶流地段的地位。

　　今年开盘的几个项目，静安的仁恒华发苏河世纪预计13万以上，不远处的招商虹玺只能拿到12万+，

　　那会不可能会出现一个情况：一个地方还在开发，政府批地价格相对较低，等成熟了批地价提上去？

　　陆家嘴还是一片荒地时，上市的新房房价就是全上海最高，甚至超过高尚地段老卢湾。

　　规划有多高，现在批地、新房备案价就有多高。说白了，土地增值的这个蛋糕，ZF不会留给开发商，更不会留给购房者。

　　只有二十多年前，ZF还不太有经验时上过李嘉诚的当，土地给了他一直捂着不开发。

　　所以大虹桥周边新房备案价6万-6.5万，准确的反映了ZF对这里的定位——外环外的价格。

　　当然前湾6.5万左右，徐泾6万左右，也反映出ZF心目中闵行、青浦始终不是同类地段。

　　前几天《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》公布，大虹桥商业地位“被拔高”。

　　当然大虹桥的商业不差，核心区这里有虹桥天地、有龙湖虹桥天街，都是中大型现代化商场。

　　被寄予厚望的徐盈路地标万科天空广场，体量远低于七宝万科（24万方），是因为地段的确差的比较多。

　　七宝不但可以辐射北闵行，同时能抓住9号线九亭、泗泾、佘山的客群，是名副其实的区域商业中心。

　　徐盈路向东是虹桥核心区，不需要它的辐射；向西是青浦城区，几乎一个地铁口一个大型商业体，体量大于10万方的商业就有5个，也不需要它的辐射。

　　不过后续商业将有新的力量，比如百老汇剧院群，这里规划体量高达70万方。原计划今年5月份竣工，看起来要放大家鸽子。

　　吴泾与浦锦一江之隔，目前明显地段价值不如浦锦，即使吴泾是主城区、即使吴泾面对一大堆世界500强企业。

　　没办法，吴泾商业匮乏、医疗匮乏、学区匮乏，完全留不住紫竹园区的高收入客群。

　　大家更喜欢去莘庄、去浦锦定居，浦锦有仁济医院、有上师大学区，莘庄更是要啥有啥。

　　当下的情况并不理想，开发了10年左右的徐泾片区，学区依旧是徐泾小学，十几年没有引入优质公办学校。

　　闵行片区资源相对充实一些，核心区给了文来实验学校、给了华山医院，外环外算不错的定位。

　　前湾定位也还不错，有华师大一系列学区、有国际医疗中心。只是刚启动开发，落地时间尚不确定。

　　总体而言，闵行片区有望成为一个不错的中产社区，青浦片区因为资源匮乏，拉低了区域上限。

　　大虹桥开发的最终的原因是，城市化扩张到了外环，外环周边必须要建房子、导入市区人口。

　　当然只有人口不行，得为居民配建特殊的比例的商业、产业园以及其他公共资源，让大家在这里真正定居下来。

　　前一轮开发是真如、徐家汇、花木、五角场四个副中心，现在到了外环，又开发四个主城区。

　　外环外有些地段已经很成熟。七宝、莘庄已经不用规划，很成熟了；浦锦借助一城九镇、世博，现在也不差。

　　长宁不讲，当然不会差。青浦徐泾、闵行华漕、嘉定江桥，又是郊区、又是四区交界，各个区域都不会给核心资源。

　　等四个主城区都成熟了，外环外就没有差地段了，而且有四个主城核心作为公共活动中心，大家不用老往市区跑。

　　所以大虹桥的本质是，外环外7公里这个环状带上的一处高地，就好像五角场、真如是内中环上一个高地一样。

　　这个发展带上有些地区尚未开发，所以大虹桥显得很突出，等外环外普遍成熟了，大家差距并不会这么大。

　　闵行外环外太成熟，短期轮不到； 宝山这里上一轮副中心是真如，真如很拉垮，现在需要补课，所以重心在打造南大、桃浦。

　　浦东与宝山类似，花木整体带动作用有限，前滩起到了实际副中心的作用。 等前滩或者金色中环完全成熟了，才可能去动川沙。

　　与上一轮的副中心真如、徐家汇、五角场、花木比，就是一个小弟，毕竟地段、开发强度完全不同。

　　或者说，外环外的地段，与内中环相比，本身就毫无意义。与外环外其他地段相比，大虹桥还算不错。

　　不过差距会慢慢的小，即使是最成熟的副中心徐家汇，如今与内环其他地段比，优势也并不是那么明显。

　　大虹桥的规划中有段线 家，长三角企业总部不少于 500 家，培育本土跨国公司不低于 30 家，同时培育多元创新功能，集聚国际和长三角创新型企业不少于 100 家。”

　　培育本土跨国公司不低于 30 家，其他都需要“吸收”，即，虹吸别的地方发展自身。

　　前面提到了云南白药、信达生物医药、威高集团，分别来自云南昆明、江苏苏州、山东威海。

　　而大虹桥的25家开发商总部，几乎全部来自外地，只有一家红星美凯龙是自我孵化。

　　现在刚好反过来。当然不能说这是错的，企业向经济更发达的地方流动，能够得到资金优势、人才优势，对企业自身利大于弊。

　　当然大虹桥饱和后，我们还有川沙、宝山继续做同样的事情，维持上海的长久发展。

　　讲到这里，大虹桥的本质大家都知道了，这里是一个主城片区，是上海发展到外环外必须要统一规划发展的一个区域。

　　这里不是国家级新区，国家级新区一共十九个，每一个的定位都要比虹桥商务区高得多。

　　当然大虹桥并不差，这里是外环外规划最好的地方之一，有望成为外环外高地。

　　而大虹桥就是长宁的延伸，长宁中外环是最成熟的中外环之一，所以大虹桥不会太差。

　　大虹桥的核心优势是空铁枢纽，闵行、宝山都不具备这个优势，若干年后开发这些区域也没有同等资源支援。

　　所以大虹桥的上限就能看出来，发展成熟后最好的结局是外环外比较好的地段，比如七宝、莘庄等等。

　　二手房8万以上就有些对不起现状，对比一下其他8万单价的地段，资源上可能比大虹桥更加充沛。

　　区域成熟后，行政划分会严重影响地段价值，几公里的距离也也许会出现巨大差异。

　　吃瓜搞商战！李佳琦怼嫌79元眉笔贵的网友翻车，蜂花火速上线元套餐，晒自家产品：只要0.12个花西子哦

　　最高法党组召开会议，坚决拥护对郑学林涉嫌严重违纪违法进行纪律审查和监察调查

　　海口最新存量宅地清单出炉：86个项目、4322亩！涉及江东、西海岸等板块！

　　iPhone 15系列预测：全系Type-C、9种配色，约6514元起