产业园区行业也随着外部环境的变化不断进化，在这样的形势下，慢慢的变多的运营商更重视产业园区年度发展总结与发展的新趋势，方升研究也希望每年定期发布的年度报告能为大家接下来的发展提供帮助。

　　2020年是特殊的一年，也是极端环境的一年，贸易战与疫情的双重冲击，对经济、产业甚至每个个体都产生很大的影响。但从另一个角度来看，“病毒”给了我们一套新的“译码系统”，带来了新的发现和新的逻辑，这套系统是面向未来的，人类文明几乎所有的发展都符合“汤因比原则”，我们从始至终都是在极端环境下接受挑战，然后完成一次全新的创新。在这个概念之下，产业园区市场环境发生了巨大的变化，同时也给行业带来一些新的启发，具体从市场端、政府端、产业端这三个方面展开。

　　首先是市场端的变化，发展到目前为止，“园区到底有没有模式”这依然是个见仁见智的问题，年初华夏幸福的爆雷事件，直接验证了“产业园区只能适度扩张，不能盲目复制”这一观点，在方升看来，未来园区发展将逐渐“非标化”：每个产业园区项目都有独特的模式。同时，区域开发在中国已确定进入尾声，房地产模式不支持，过渡信贷模式不支持，产业更不支持，进入存量时代，城市更新将成为产业园区运营商着重关注的方向。

　　从资金角度来看，市场上最敏感的一定是外资资本，近年来华平投资的布局、以及联东+黑石+KKR、金科+阿波罗等的合作，说明产业园区行业已经逐渐被外资资本认可，但总的来看，这个行业还没有被长期资金市场以及股民认可，但这一定是大势所趋，随着REITs的成功发行，资产运营能力将成为核心，优质园区操盘手和园区团队价值将被放大。

　　从全国市场来看，招商难、投拓难是年度的两个典型反馈。究其原因，首先上端政府对产业的要求变得更高，而且普遍宽进严出，运营商PPT拿地成为历史，产业勾地将成为一项“非标”业务，要专业的机构资源支持；其次下端产业客户买单的逻辑变了，尤其对新兴起的产业来说，招商团队需要深入产业、更懂产业，才有机会实现落地。

　　从租赁市场来看，2020年产业园区行业租赁市场呈现“空心化”现象，根本原因是在疫情影响之下，企业资金紧张，成本缩减，可承受租金降低，纷纷将办公从中心城区搬迁到远郊，因此这一年远郊物业租赁市场普遍发展较好。

　　除此之外，各地专业化园区开始冒头，各地政府都在背后主推产业集聚发展，特色产业园区一般以区中园、园中园的形式开始发展。种种迹象说明行业在不断发生“内卷”，是否专业成为运营商发展的一条分界线，无论从政府端、园区端、还是产业端，大家都需要往更专业的领域发展，才能赢得机会。

　　其次是政府端的变化，2020年全国城市土地市场变化很大：以上海、北京为代表的一线城市强势回归，土地市场成交约8305亿元，同比增长36.6%；二线%的涨幅有着显著的下滑；三线%。总的来看，珠三角、长三角的城市依然表现强势。

　　疫情影响之下，土地市场回归一、二线的分化走势，背后透露的正是全国城市之间的分化，一线城市优质资产的稀缺价值正在被市场不断的验证和认可，未来在开发商的资金受到严格监管，银行的资金额度也受限的情况下，运营商一定会把优质的资金投向核心城市，一线城市或者一些重点二线城市的投资和销售状况较好 ，但是低等级的城市，就会面临较大的下行压力。

　　除了城市资产价值的分化之外，不同能级的城市，发展阶段不同，对产业、对园区、对运营商的需求也是完全不同的。

　　在产业角度，不同阶层城市政府的“朋友圈”截然不同。我们在上海感受很明显，上海政府有“强大的中介朋友圈”，国际化的五大行、四大会计师事务所对优质资产趋之若鹜；新加坡政府有“强大的产业朋友圈”，全部都是国际顶级企业的董事长，通过高效的产业的沟通和互动，促进整个社会、经济的发展；到国内二线城市，只剩下“被屏蔽的朋友圈”，地方政府对产业的需求知之甚少，在这样的趋势下，产业的数据，尤其是竞争对手的产业数据会成为刚需。

　　去年方升研究做了一些咨询的业务，一个现象级的事件是，在开发区市场化改革的大背景下，各个城市的管委会、城司都开始纷纷出动考察，对标学习，而且盲目对标北京、上海、深圳这些一线城市，我们大家都认为效果不一定好，这背后的逻辑就在于，土地价值不一样，产业高质量发展阶段不一样，不同梯度不能强学，尤其在产业政策、土地政策上。

　　如果将城市梯度分为三个，那么我们大家都认为一线城市“不需要穷人”，城市更新和城市拆迁其实都在变相的解决这样的一个问题，而且一线城市要“抢科技新贵”，尤其是能解决“卡脖子”问题的产业；二线城市“不需要现代服务业”，例如现在苏州工业园区的工业比率是44%，最紧俏的是厂房，所以二线城市应该“抢工业王者”，全力发展工业、二产；三线城市“不需要再建产业园”，因没有那么多的产业资源，在这个发展阶段建议“抢省内资源”，先集中做大一个地方，把产业吸引过来之后再看后面怎么发展。

　　政府端最关心的问题——如何招商？我们大家都认为城市的招商越来越需要体系化作战，中国每年900万大学毕业生，这是中国新流入、新增人口的重要方向，这些新增人口关注什么样的问题、城市的导向是什么、他们找哪些方向的工作、哪些产业人才能引入城市当中，首先政府要懂得如何宣传城市，影响需要人群；二是要有丰富的招商团队和落地区县团队；三是合理的开发模式以及略高的配套政策；四是建立有市场能力的国资体系，尤其要重视的一点：招商不是结果，而是过程。

　　最后是产业端的变化，2020年中国GDP首破100万亿元，其中粮食产量、高技术制造业、装备制造业、服务业对GDP的贡献程度很大，尤其高技术制造业比上年增长7.1%，装备制造业比上年增长6.6%，制造业仍是GDP的“背后大佬”。

　　在经济“双循环”的大背景下，科技产业在国内甚至全球将迎来巨大发展空间，从地方政府到产业园区如何把握区域产业高质量发展机遇将成为接下来发展的重点。2020年方升研究做了大量的产业高质量发展调研工作，大致得出年度重点产业的发展趋势。

　　以生物医药产业为例，在全世界疫情的发酵下，医药研发、医药健康成为更多大众关注的对象，同时“十四五”规划下，生物医药业作为战略新兴起的产业，再次被推上政策高位，目前生物医药领域的“产业一线城市”以北京、上海、苏州、深圳、广州、成都、武汉为主，在细致划分领域上细胞药、基因药和抗体药成为今年上海生物医药产业园区的热门落户产业方向。

　　除此之外，年初非常出圈的“北上广曹”言论，虽然是网络调侃，但也在某些特定的程度上反映了国潮新产业的影响力，其背后的“95后”崛起也是近年来大多数智库很关注的方向，而且这将带来长期的影响发酵。各大研究报告多个方面数据显示，“95后”身上有3个很明显的标签：抖音重度用户、偏好新一线后者得天下，如果能下沉抓住他们的消费点，未来将释放更多的产业红利。

　　市场环境的巨变之下，产业园区行业也在不断“进化”。近年来“房住不炒”、“三道红线”等政策的施行，让房地产行业举步维艰，转型或者开辟产业园区业务似乎成为一种政治正确，同时2020年REITs政策的发布让产业园区得到了更多资方的关注，在最近一段时间里，产业园区实际上已经在发生一场深刻的行业革命。尤其从去年以来，底层产业发生了很大的变革，每一个产业都在发生明显的变化，产业园区也随之发生变革。

　　从园区业务、园区模式，再到细分产业布局，产业园区都需要往更专业的方向走，“下沉”成为行业年度关键词，接下来如何明智的选择一条好的产业赛道，并将园区精细化发展、专业化运作成为运营商决胜的关键。

　　以上部分观点和数据均出自《2021中国产业园区年度报告》，全本报告现已正式面世，详情+王梦怡（ CDMC_2015）返回搜狐，查看更加多

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