房价还会上涨吗？你还能买房吗？哪些地区有潜力？为什么过去20年房价慢慢的升高？为什么2021-2022年房地产市场出现大调整？未来房地产的总体趋势是什么？

　　在过去的20年里，中国的房地产经历了一个加快速度进行发展的阶段，房地产市场价值增长了近20倍，房价普遍上涨。未来，房地产开发时代正在结束，进入总量平衡和区域分化的新发展阶段。根本原因是城市化进程放缓，人均住房面积接近发达国家水平，住房供应逐渐平衡，人口总量达到峰值，房地产人口达到峰值。

　　全球房地产趋势:核心城市核心区域的房地产是能够长期跑赢“印钞机”的少数资产，硬通货

　　放眼世界，驱动不同经济体房价走势的因素和规律有哪些？哪些国家房价涨幅较大？哪些地区涨幅较大？

　　我们的研究发现，决定房价走势的重要的因素是：经济稳步的增长带来收入增长，居民购买力的增加会带动房地产需求的增加；总人口和结构变化引起的人口效应大多数表现在中高收入经济体吸引跨境人口流入和主要房地产群体的变化上；货币供应带来的货币幻觉反映在各国货币过度发展引起的资产价格变化上；住房制度引领着一个国家房地产市场的发展。德国房价稳定的重点是住房制度的设计。

　　同时，受人口流入、产业高质量发展等因素影响，国内房价上涨也存在一定的差异。一般来说，核心城市核心区的高房价和大面积上涨是少数能够长期超越“印钞机”的核心资产和硬通货。法国巴黎的房价在过去57年里上涨了44倍，位居巴黎第一，明显超过了法国平均房价的30倍和法国名义的国内生产总值（GDP）32.7倍的涨幅。

　　国际比较，中国大陆一线城市的绝对房价和相对房价位居世界前列。中国占世界十大高房价城市的一半，但租金回报率低于其他几个国家的核心城市。原因是什么？你还能买房吗？依照我们的研究，由于土地供应严重不足、优质公共资源丰富、货币宽松，中国大陆核心城市的房价不是由当地人民收入的中位数决定的，而是由全国高收入人群决定的；此外，由于中国居民收入统计不全、储蓄率高、经济增长率高等因素，其房价收入比和租金回报率不具有国际可比性。如果把经济体或城市比作公司，住房类似于公司的股票。房价是股价，房价收入比是估值，租金回报率是股息率。发达经济体经济增长稳定，增长率低，不具有爆炸性，估值一般；中国经济增长率全球较高，核心城市房价相比来说较高，是增长反应，估值较高。

　　学区住房的概念源于就近入学的原则。由于与优质教育资源的匹配，往往存在溢价。依照我们的研究，在实行“租售同权”+教师流动的国家，没有教育资源失衡和学区住房炒作。比如德国、日本等国严格制定全国统一的中小学教师培训标准，教学硬件设施规范化，“租售同权”落实到位，严格执行教师流动制度，学区住房溢价低；相反，在优质教育资源不平衡、买房能上好学校的国家，学区住房溢价较高，包括美国、英国、法国和韩国。这些国家优质学区税收多，教育经费充足，教育资源相对不平衡，精英教育文化盛行。

　　中国房地产大趋势：大分化时代的到来，大都市圈的城市群化，“产业+位置”为王，纯开发房地产企业的转型，改善需求为主，多层次住房供应体系

　　区域分化是未来房地产市场最大的特点。具体表现为东部沿海地区优于东北和西部，南部地区优于北部，发达城市群和都市圈的潜力高于不发达城市群和都市圈。未来，人口流动将慢慢的变大。大多数城市人口流出，房屋过剩。位于发达城市群和都市圈热点一二线城市的房屋将优于印钞机。我们预测，未来中国70%的城市将出现房屋过剩，只有20%以上的城市房屋具有潜力。

　　随着房价普遍上涨的大发展时代的结束，城市内部房地产市场的分化加剧，工业+位置为王。一方面，历史积累、城市规划发展创造地理位置，吸引高购买力人群，影响房地产价值；另一方面，高端产业集聚创造高购买力人群，提高土地成本，影响房地产板块的发展，产业溢出也将推动周边板块的发展。

　　行业清算，剩余为王，纯开发房地产企业向“重要”转型。高杠杆时代已结束，房地产业正在向高水平发展转型。未来，大多数开发房地产企业将消失，房地产企业的市场占有率将进一步提升。随着行业清算，“三高”商业模式的结束，行业整体负债率将下降。在行业寒冷的冬天之后，慢慢的变多的房地产公司开始探索新的发展模式，改善现金流安全垫，未来将转变为“重要”的新发展模式。

　　随着改善时代的到来，产品实力将成为核心竞争力。我国整体住房短缺时代已逝去，消费者的住房需求从“有”升级为“好”，即从“有房”、“小房”升级为“好房”、“大房”。大户型、优质、优质的物业将慢慢的受到购房者的青睐和认可，不同的住房产品实力将促进住房价值的分化。

　　多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度是大势所趋。目前，我国已初步形成了以市场化供应为主的商品房、经济适用房、公共租赁住房、棚户区改造、经济适用房租赁住房的住房供应体系。未来，多层次住房供应体系将逐渐完备。要解决居民住房问题，实现“住有所居”，就要让“低收入靠保障，中等收入靠支撑，高收入靠市场”。

　　取消商品房预售制度势在必行，逐步实现房屋销售的可预测性。用购房者的钱建造购房者的房子是不公平的。预售制度是1998年房屋改革的权宜之计。现在房地产已确定进入股票时代，预售制度已经过时，应该取消。现房销售有利于提高开发商的建筑质量，保护购房者的权益，贯彻中央住房不投机的精神。返回搜狐，查看更加多

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